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好别墅的标准是什么？
福州众印网 2006/7/29 17:01:00 来源：转载
沙龙时间：2006年7月22日
沙龙地点：福州大家会馆
沙龙主题：别墅项目营销经理眼中的好别墅
沙龙主办：《东南快报》房产新闻部
福州道博房地产精英沙龙
【审美】 注重外立面质感
主持人：这几年，别墅市场在发展，别墅消费者对别墅的认识和看法其实也在发展，你们所接触的消费者，他们在审美方面通常会比较注重什么？
陈瑾：我们的客户通常比较注重建筑外立面的质感，这种质感并不体现在色彩上，而是重视运用哪种材料，这种材料所体现出来的质感。
林亿：在建筑风格上，过去较多地受到欧式影响，做得比较厚重，而现代风格的别墅是这两年才开始兴起的。前几年，我们多数是在模仿，这几年，一些设计师大胆地做了一些创新的尝试。
比如长滩美墅的现代风格，用材方面就很大胆，体现出外观的创新变化。之前的别墅，窗户一般不会开这么多、开这么大面积。这种大面积的开窗，是一个有挑战性的东西，从节能角度看，是非常不经济的。
但是，有舍弃才能有所得，大面积的开窗达到了一个更重要的目的，就是加强了内外空间的交流、视线的交流。现在的别墅不仅有阳台，还有户外花园，花园跟户内的交流性极为重要，这种大面积的玻璃就大大拓展了室内外空间的交流性，同时也让别墅的整体外观显得更加美观、更有质感。
【舒适度】 大面积不等于舒适
主持人：刚才提到的，是消费者对别墅建筑形态的要求，那么，在别墅生活形态方面呢？在你们接触的客户中，有没一些有比较清晰的别墅生活理念的？
简玉娜：一般的客户都没有自己的想法，无论是消费理念还是居住理念，都是被引导出来的。就我接触的情况来看，有自己的居住想法的客户非常少，有的话，也是那些住过别墅或从国外回来的人，他们对自己想要什么样的别墅、什么样的别墅生活会有自己的想法。
我认为，福州目前的别墅消费者的消费还是处于初级阶段。消费者到别墅项目售楼部了解情况时通常会问，你这套房子占地多少，为什么这么少？他们常在面积上对各个别墅进行相互比较，想着，花同样的钱，到哪能买到更多的面积？
因此,常有客户质疑我们，我花同样的钱能买到比你们更多的面积啊！我们只能反问说，你想拥有越来越大的面积，但是，在使用过程中，有多少是能用到的呢？
我相信，他们这种只追求大面积的想法,到居住后，就会显现出问题的，因为他们并没有考虑居住的舒适性。住别墅要的就是更高的居住舒适度，必须通过牺牲一些面积来实现，如果都像公寓楼一样对面积斤斤计较的话，那别墅还是别墅吗？
林艺：这种单纯追求面积、不考虑居住舒适度的做法，我这有一个现实的例子。当初金山一个别墅项目开盘的时候，对我们长滩美墅的冲击其实是挺大的，很大的原因就在于，很多客户看中了他们赠送的面积比较多，而我们的一期只赠送一些露台。于是一些客户就退了我们的房子去买他们的。
但是，当我们双方的产品都出来的时候，两个别墅小区的环境感就完全不一样了。那个小区给人的感觉是，别墅居然像公寓楼，而长滩美墅一期就能给人确实住在别墅小区的感觉。那些退了我们房子的客户，每每跟没退的客户交流，都大为感叹和后悔。
为什么会这样？在我看来，因为目前别墅都是期房销售，人们在买的时候，根本不知道产品出来后会有什么样的效果，很难想象这种舒适性，所以往往专注于面积的计较。只有见过、住过别墅的人才知道这种舒适性是靠什么来营造的。
【功能】 完备功能很重要
主持人：除了建筑外观的美观，消费者对小区功能有没什么要求？
陈瑾：在这点上，让我感触最深的就是关于功能房的问题。目前，多数开发商在做产品时，都认为工人房是次要的，但实际上，不管其他项目，还是我们的东方威尼斯，客户在看房作选择的时候，普遍都有反映，说工人房偏小。我后来便特地找客户聊天，探讨他们认为工人房偏小的原因。
他们说，福州现在好的保姆非常不好请，而一旦请到一个满意的保姆，就希望他们能够长期留下来，成为自己家庭的一员。所以，他们也希望给保姆提供更好的生活条件，让保姆也能拥有一个面积比较大、功能比较齐全的房间。
主持人：这倒是一个目前别墅开发商普遍没有注意到的细节。
陈瑾：还有一点就是，客户一般喜欢挑高式的空间，比如，我们东方威尼斯的联排和独栋中，有这类挑高的户型都比没有的更受欢迎。当然，这种挑高一般是指公共区间，比如客厅的挑高。
另外，我们发现许多客户都喜欢套房设计，也就是那种房间内带有独立卫生间的户型，特别是独立栋，客户的这种需求更加强烈。
至于总体规划方面，客户可能会喜欢相对比较有独特个性的项目。就我们东方威尼斯而言，我们的位置相对比较不具备优势，但整体规划相对比较有特色。从目前已经完成的一期可以看到，内河道也挖好了，河道做出来的效果比较理想，宽度达到了五六米，深度也有１．３－１．５米，是一条可以供船只穿行的真正的河流，而不是只有小鱼游泳、只能让人欣赏的小溪。
【创新】 别墅设计的N种创新元素
Ｎｏ．１ 内天井
主持人：上面说到，由于消费者不成熟，本身需要开发商引导，因此产品供给并不跟着需求走，那么，我们现在的市场供应着怎样的产品呢？有没一些创新？
陈瑾：我自己认为，东方威尼斯在功能空间设计上是有所创新的。比如我们有一种独栋的户型，通过一个内天井，人为地把整个空间隔成两个相对独立的空间，中间用一个廊桥相连，透出中国传统建筑的一种韵味，是很出彩的一笔。
此外，除了客厅挑高外，东方威尼斯某些户型的最后一层，还在挑高空间做出了一个高窗。这实际上是一个坡屋面做出来的效果，高度在５米上下，可以增加通透和采光。
No.2 高窗
简玉娜：我们正在做的样板房，有一套也采用了这样的做法，在坡屋面高起的地方开一个槽出来，做成高窗。这个做法，在最初的房屋设计中是没有的，但在装修的时候设计了出来。内部挖槽，从外面根本看不出来，同时又是封闭式的，能够起到增加采光的作用，但是又不会破坏外立面。
林艺：长滩美墅二期也会采用这样的做法，但只是局部性的。起初设计的时候，我们觉得无论怎么做，采光都不够，后来也是借鉴了东方威尼斯的做法。从这点来说，我就觉得，做别墅麻雀虽小但五脏俱全，要求很精致，每一个空间的设计都要求精致。它比普通住宅，更要有细节的考究，而且会越来越多，越来越细。
Ｎｏ．３ 地下室
简玉娜：说到产品创新，我觉得地下室也是近年的创新。比如，融汇山水的地下室就做得挺好，保姆房设在地下室，还有户外庭院，采光也非常好。这跟以往的产品相比，就是一个比较好的亮点也是出彩的地方。以前的别墅一般不注重这个，而现在的产品就开始关注这个了，客人也挺喜欢。
实际上，一些老的别墅，过去没有地下室的，现在也开始自己在挖，把地下空间给做出来。
主持人：我们从地下室的变化就可以看出，别墅产品是在不断推陈出新的。从过去没有地下室到有地下室，从过去黑乎乎的地下室到现在采光、通风效果都很好的地下室。而且，现在的地下室，功能区的作用也被充分发挥出来了，可以做酒吧、做健身场、做视听间等等，可以让生活更精彩，更有品质，同时又保留了私密性。
No.4 露台
主持人：我认为，现代产品的另一个创新点就是露台，现在的很多别墅都设计了露台。据我了解，融汇山水有一栋别墅非常漂亮，有五个露台。长滩美墅一期的亮点之一也是露台的设计。
现在的联排别墅运用的是层层退方式，每层都退出一个露台，有的甚至退出了一个房间的空间。这种露台的运用，可以使主卧室南北通透，居住更舒适。同时，因为露台的存在，楼与楼之间也不会让人感觉直统统，而是有变化，楼与楼之间的对话空间就丰富起来，不会压抑。
张建武：实际上，露台多也并不一定就是好事，首先还是要考虑实用性的问题，一般一幢别墅有两个露台就差不多了。
除了不实用外，露台多了，还会造成另一个问题，就是私密性相当差。我们项目一期的业主，对这个问题的反映就比较强烈，尤其是联排。中国的别墅不同于国外，他们的别墅一般是处于密植的生态环境中，除了容积率非常小之外，还有树阴遮挡。而我们福州的别墅，密度太大，楼距太小，加上公共景观往往跟不上，树木又还没长成，如果露台多、落地窗开得大，就很难保证私密性。
主持人：从这个角度说，露台做出来以后，其他方面的工作也得跟着做好，露台毕竟是个好东西，不要因为私密问题就放弃。
【趋势】 联排别墅追求“独栋”享受
主持人：大家作为一线的专家，对福州别墅未来趋势有什么看法呢？
简玉娜：我觉得，未来首先要解决的，是引导消费者的心态这个问题。现在的大多消费者，消费观念还是过去的住宅式的，关注的还是拥有多大面积、几房几厅、别墅占地多少、有多少可赠送等等，尤其是联排别墅的客户，这方面的观念特别强。相反，他们没有考虑自己想要什么样的别墅生活，然后挑选适合自己居住、适合家庭居住的别墅。
其次，我觉得现在很少别墅项目会去追求一种适度感，我们都没有做到，无论是联排还是独栋。经常有业内人士说，现在的别墅就像被啃了一般，走在一个别墅小区，很难体验到一种舒适感，感觉还只是一个半成品，看着不是很舒服。
因此，我们今后还应该从间距和大空间感方面作一些更高的追求，以便让别墅小区更舒适一些。比如融汇山水，我们就会有意识地把建筑高度变低一些，让空间更宽一点。还有就是露台层层退，一楼间距可能是１．５米，二层就变成１．７米了，把空间更多地让出来还给天空。
另外，室内空间功能的设计也要更合理化些，每层都要有最基本的居住功能，比如，至少每层都应该配备卫生间。
林艺：我想谈的是独栋的变化，如果国家政策不松口、不批别墅用地，那么独栋别墅在未来的几年会更稀缺，而未来住宅的最高端产品可能就是联排别墅。到时候，开发商的竞争都会集中在这一块，由于独栋稀缺，而客户又想追求独栋的享受，所以开发商以后会考虑如何把联排做得更具独栋感。比如明年，开发商设计出来的联排别墅可能就不会再像今年大家所看到的联排别墅，面宽是６米，中间还需要一个天井才能采光，居住效果比较差。这方面肯定会有一个突破，比如长滩二期，面宽就可能会达到９．６米，而融汇更是有９．９米的，他们都特别在意追求一种独栋的效果。
同时，我们现在的别墅，无论是独栋还是联排，私密性都比较差，一方面是因为树没长高，另一方面是因为联排别墅在设计的时候，露台太矮、两户之间可能就只是隔着一个３米柱子。以后的产品应该会在这方面加强努力，以便让客户在享受室内外交融的快意的同时又能保持私密性。
此外就是公共环境的打造。目前福州的别墅，有的依山、有的傍水，大多只是借用自然的景观来打造社区景观，真正完全自己打造社区景观的，只有东方威尼斯，完全自己营造水城的效果。之后的产品应该也会朝这个方向努力。
张建武：我觉得，现在的问题是，开发商请来的设计师一般是从国外回来的，因为他们通常都有别墅居住经验，比如我们公司请的设计师，都要求至少有三年别墅居住经验。但是，消费者却基本上都没有这方面的体验，不知道自己到底要住什么样的别墅，当然也没办法对市场提出什么要求，只能完全跟着开发商走。加上目前福州别墅市场基本还是卖方市场，房子太好卖，竞争因此不是很激烈，开发商对创新也就变得不敏感了。
主持人：应该说，福州别墅发展到现在，已经慢慢开始向个性化靠拢，有了不少创新。但是，别墅的产品创新就跟电子产品的创新一样，因为消费者本身对产品的认识水平有限，没办法对产品创新提出需求。所以，别墅产品的创新不可能由需求来推动，只能由竞争引领。
本文标题：好别墅的标准是什么？
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