新政带来规范化 商业地产遭遇了契机还是挑战

新政下的商业地产发展已经受到业内的普遍关注，在宏观调控的大环境下，未来商业地产将会迎来多少机遇和挑战？这已经不仅是转型过程中开发商思考的问题，投资者的观望、社会的关注都已经使商业地产被动地开始它的规范化发展。作为地产开发的高价附加值产品之一，商业地产的机会在哪里？

　　●六大特征左右商业地产格局

　　从目前市场状况来看，当前整个商业地产市场的六大特征为：

　　一、订单开发理念获得普遍认同

　　面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。以往住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。

　　二、大型企业纷纷战略性进入商业地产

　　目前，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐；许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中，令商业地产更多地响起强者的声音。由于大开发商的强势进入，中小商业地产开发企业的生存压力加大。一些地区商业物业供大于求的态势明显，使资金实力有限的中小开发商更为被动。

　　三、融资渠道出现新变化，多元化格局初显

　　由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新的融资模式，REITS作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好。但由于海外上市的条件和门槛较高，REITS的成功在中国还属于“个案”。

　　海外资金也逐渐成为商业地产的重要资金来源。2005年外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团4支海外规模资本先后涉足中国房地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买内资企业股权，目标直指国内优质商用物业。

　　四、投机性开发现象依然存在

　　目前，商业房地产投机性开发主要有两种方式：一是概念炒作；二是销售方式炒作。成业行总经理邵念强在谈到这个问题时表示，造成这种现象的原因主要是由于目前中国商用物业开发模式的不正常，国外比较成熟的商用物业所采取的开发模式通常是：项目开发———基金购买———基金委托销售管理———开发商资金全部回笼———项目开发；而我国目前商用物业所采取的模式则是：项目开发———开发商独立销售———资金部分回笼———项目无法开发。这样一个模式所导致的将是整个开发销售锁链的断线，开发商没有基金的支持、不能够及时将资金回笼到位，因而才会出现投机性开发，目的便是尽快收回资金。

　　五、SHOPPING MALL前景遭质疑

　　在经历一系列挫折之后，SH OP－PING M ALL的发展前景遭到质疑，并引发了业内激烈争论。SH OP－PING M ALL规模究竟是处于衰落期还是成长期？应该多大？该如何选址等问题的答案不一，其开发热度已有所降温。

　　六、商业地产出现非正常盈利模式

　　国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，但是，现阶段一些商业地产开发商的获利却另辟蹊径。一种是从地价获利，利用地方政府要引进外资商业企业的迫切心情以及与外资商业企业的合资关系，变相从政府低价拿地，实现高额利润。另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，从而获利。第三种是产权式返租，而真正主流的盈利模式却被边缘化了。

　　●六大机遇迎接商业地产未来

　　外国基金的注入，能够填补国内商业地产项目开发中的基金缺口；国内的开发商们为了能够更好地吸引外国基金的注入，势必要改变目前在项目开发上的“不为”状态，好的项目将会被逐渐地开发，通过这样一个良性循环，将国内项目开发时以单纯套现为目的，逐渐地转变成为有所为而为之。

　　一、合作开发机会

　　国外大型开发企业进入中国，为国内商业地产开发企业提供了与专业机构合作、提升自身开发品质的机会。由于国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，在这一过程中，国内有实力的商业地产开发商有机会与这些专业机构联手，获得更大的发展机会。

　　二、出售套现机会

　　运营良好的商业物业可能成为国外基金的收购对象。海外基金的运营主要是依靠物业长期持有带来的租金收益，因此，2006年国内整体持有的优质商业物业将会获得更多的被收购机会，为开发商带来可观的收益。

　　三、项目收购机会

　　大量商业物业由于开发商资金和运营能力的不足而陷入困境，而这其中不乏地理位置优越且开发设计优秀的商业物业。对于有实力的企业而言，这些物业的市场价值远高于其收购价值，是难得的市场机会；而对于这些物业的开发商而言，可以利用被收购的机会套现离开市场，从而减少投资损失。

　　四、业态替代机会

　　目前我国临街商铺和社区商业的服务仍然局限在购物和生活服务方面，休闲、娱乐类设施大多集中在传统的商业中心。随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强，满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点。

　　五、连锁扩张机会

　　大型商业连锁企业的扩张冲动将形成商业物业新的需求动力。商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业的需求。与此同时，全国范围内商业网点规划的推进，对传统批发市场的改造加速，也形成了商业地产需求的一股新动力。

　　六、新区发展机会

　　由于交通拥堵、租价过高、竞争过度，传统商业中心区的竞争力和吸引力正在衰退，多商业中心将成为未来城市商业新格局。城市郊区住宅的全面开发与道路的改善，为新兴社区商业中心的发展提供了新的机会。