2005中国纳税500强排行榜近日揭晓，3家房地产企业入榜。比之2004年金源的一枝独秀，广东增城碧桂园、万科与SOHO中国三羊开泰，形成纳税500强中的“房地产代表队”。

　　但“光荣榜”似乎并没带来太多的光荣，批评房地产行业“纳税侏儒”之风却由此再起。从榜单数据看，除了万科以13.24亿的纳税额位居第97位，广东增城碧桂园、SOHO中国分别以2.8532亿、2.8433亿的汇总纳税额位列490位和494位，几乎敬陪末座。一时间，关于房地产业纳税的问题众说纷纭莫衷一是：为什么如此火热的房地产业上榜企业只有3家？究竟这样的榜单能不能真实反映出各行业的纳税水平？……

　　《中国不动产》记者就此采访了首都经济贸易大学城市学院教授、中国税务学会理事丁芸等业内人士。

　　谁纳税多，谁的税收贡献就大？

　　去年的“纳税500强”排行榜公布后，房地产行业就备受舆论的关注和批评，业内也有人开始质疑榜单的合理性。今年的纳税榜单发布后，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)就表示，只计算房地产行业进入纳税百强榜中纳税额的比例不能说明问题，“这个比例一定是很低的，房地产行业有5.3万余家，普遍规模较小且经营分散。但有两个数字可以从总体上说明房地产对国家的财政贡献并不低：房地产行业360万从业人员占全中国从业人员的1.8%，但他们对税收的贡献占全国税收的5.8%。”

　　目前上榜的几乎都是纳税大户，中小企业往往只能望“榜”兴叹，因此有业内人士建议，不能单凭纳税人缴纳税款的绝对数量这个单一数据，还要考虑其占用社会资源的多少，以税收贡献总量与其占用社会资源数量的比例关系即“税收贡献率”，来分析纳税人对国家的税收贡献。

　　阳光100常务副总经理范小冲(范小冲博客|范小冲新闻)对《中国不动产》记者说，纳税排行榜是对企业一种全面的评判，除了财产占有、营业额之外，还包括了对企业责任感的评估。但是，他表示，“各个行业之间的情况往往存在着很大的差异，行业内部的排名可能更具说服力。”

　　“中国纳税500强排行榜”是以国家税务总局监管的重点税源企业实际交纳税款为依据产生的，已连续6年发布。长期关注房地产税务的丁芸教授在接受《中国不动产》采访时表示，目前发布的纳税排行榜是根据纳税人实际交纳税款的数额来制定的，依据的是进入国库的“银子”，这些实实在在的数据确切地衡量和评价了各行业的财富、资产，是客观、真实的。但丁教授同时也指出，在我国的产业结构中，第一二产业比重较第三产业大，纳税额也自然就高，房地产行业目前仍是一个新兴行业，规模还比较小，其纳税数额是无法与石油、烟草等垄断行业相比的，“应当允许新兴行业有一个发展过程”。

　　为什么只有3家房地产企业入榜？

　　2005年纳税500强排行榜中房地产企业由1家到3家，还得益于统计口径的改变。据悉，许多企业主动提供了相关的汇总数据，榜单的发布机构国家税务总局计划统计司等也对统计口径进行了相应的调整。丁芸教授认为，房地产行业自身的特殊性决定了上榜企业的数量。首先，房地产企业的项目周期很长，很多工程往往为滚动开发、跨年度完成，有的可能长达十几年，而房地产企业必须要在项目完工后才能对整个项目进行结算，这就使房地产企业经常处于某个年度销售额可能高、某个年度销售额低的不稳定状态。其次，房地产具有不可移动性，其区域分散性很强，一个公司在多个城市都会有项目，每个项目又是独立的法人，往往有多个“项目公司”，造成了投资主体的分散性、收益率的分散性等，由于市场份额被分散到众多的企业中，难以形成较多的纳税大户。最后，由于房地产税收的征收难度和一些不法开发商的恶意偷逃税，在开发、销售和出租的各个环节都出现了不同程度的税收流失。

　　2005年是房地产税收政策调整最多的一年，过去四、五年才发一个有关房地产税收的文件，去年一年就发布了8个，房地产业是去年税收监管的重点。丁教授表示，今年的房地产企业上榜数量之所以会增加，一方面是因为有些企业提供了详细的完税资料，税务部门进行严格审核统计汇总的，同时这也是国家加大房地产征税力度所取得的成果，“今年和去年两年出台的税收政策比以往20年的还要多！”另外，也预示着房地产企业的逐渐成熟和规模的壮大。

　　“为什么许多比这3家规模更大的房地产企业没能进入纳税500强？”面对这样的疑问，丁芸教授表示，税收往往与企业的盈利情况挂钩，但规模大并不等于盈利就多。衡量一个企业规模大小的标准有很多，包括注册资本、投资额、总资产额，不动产销售额、利润额、公司人数等等很多方面；一个企业能否盈利主要从3个指标进行考核：其一是投资项目的区位，由于房地产的不可移动性，位置的选择往往决定了获取利润的空间；其二是投资项目的结构——建设经济适用房与普通商品房以及别墅的比例；最后还要看企业内部的管理和经营。“很多国有企业往往被称为是‘财大气粗’，但从实际的经营效果来看却并不能称其为‘大规模’”。

　　“纳税的侏儒，漏税的巨人”？

　　“房地产企业从来都是各级地方税务部门审查的重点，不但不少纳税，并且常常是与其他企业不同，对预收款预先纳税。”华远集团总裁任志强在接受记者采访时表示，“房地产企业的业绩都归政府考核，不能因为没有上榜就认为企业存在问题。”

　　北京首例合作建房倡导人于凌罡在接受《中国不动产》记者采访时却表示，为数不少的开发商通常利用制造虚假成本、故意拉长纳税周期等手段来人为降低纳税数额，房地产企业的利润是巨大的，但排行榜上的纳税额却还不足总数的0.3%，舆论称其为“纳税的侏儒，漏税的巨人”并不为过。

　　房地产业自身的特殊性及其税制的不规范性确实为一些不法企业的偷漏税行为提供了可能。如有些企业不如实申报销售收入，以不动产抵债或以物易物逃避纳税；有些企业虚列成本，将未发生的费用摊入企业成本减少利润。

　　现行房地产税制中存在的种种问题，也对企业纳税产生了负面影响。丁芸教授告诉记者，房地产业目前一共涉及14个税种，但有些税种之间存在着重复征税的情况，如针对房产的房产税和城市房地产税，针对土地的土地使用税和耕地占用税；税费比较乱，名义税负多但实际征收少；税种不协调、设置不合理，税率也需要重新设计；内外资税制不统一，无法显示公平税负；另外，房地产在开发过程中税负比较多，但在保有环节中却比较少，税负较轻就使得投资购买房地产的预期收益会很高，这无疑大大刺激了房地产的投机行为。

　　据《中国税务年鉴》的数字显示，房地产行业在2001、2002、2003年的税收收入分别占各年地方税收收入的9.07%、

　　11.09%和13.75%，比重逐年上升，北京上海等发达城市的上升幅度更大；与金融保险业和交通运输、仓储及邮电通讯业相比，房地产的财政贡献越来越明显，“这表明房地产税收已经越来越成为地方及中央财政收入的重要来源之一”，丁芸教授最后表示，“住房是一个永久的话题，随着我国产业结构的优化、第三产业的发展、税制改革的越来越深入，房地产行业的财政贡献率也会越来越高。”