物业纠纷典型案例剖析
福州众印网 2006/7/30 2:20:00 来源：转载
最近这一段时间，记者在收到的读者来信中发现，业主与物业公司的纠纷投诉呈上升趋势。有些案例颇有扑朔迷离之感，所以我们特请专业律师对一些典型案例做些分析，以供众人参考。
案例一
尚未交房，物管能私下出租吗？
黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房，去年年底交房，因为自己长期在外做生意，所以特意写了封信给开发商，说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月，黄先生的儿子先回福州，到新房去看了一下，发现房子被别人住着，住户称，物业公司以每月300元出租该房屋，已经租了4个月了。
黄先生得知这个消息后，立即与物业公司联系，要求物业公司马上把租户清出去，并赔偿损失。而物业公司却说，虽然房子是黄先生买的，但在没有验房入住之前，只能视为准业主，房屋的产权仍属于开发商，物业公司在征得开发商同意的情况下，有权将房子出租。物业公司认为，出租并未给新房带来损害，所以也谈不上赔偿一事。
律师解疑：开发商及物业公司的行为显然已侵犯了黄先生的合法权益，黄先生可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
首先，黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同，该合同一经房地产管理机关登记备案，黄先生就是该套商品房的期待所有权人（一经交付即是所有权人），开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务，在商品房完工符合交付条件至交付业主之前，开发商对该套商品房负有保管义务，但不具有使用(包括出租)权利。
其次，开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份，黄先生回信同意交房但要求延期交房，可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有，只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间，开发商可以适当向黄先生收取保管费。
黄先生虽未入住，但对所购房屋已具有无可争辩的所有权。开发商或物业公司要将该房出租，必须征得黄先生的同意，否则都将构成侵权。由于商品房在交付前被租赁使用，使未投入使用的商品房的使用价值受到减损。根据《合同法》第142条规定，关于标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担的法律规定，开发商或物业公司除了要立即终止其与他人所谓的租赁关系外，还要赔偿黄先生因此造成的经济损失。
案例二
重新验收，物业费该从何时算？
姚先生去年在东区购买了一套95平方米的住房，去年10月，开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后，姚先生领到了新房钥匙。在小区物业公司的工作人员带领下，姚先生对新房进行验收。但在验收过程中，姚先生发现了好几处质量问题，物业公司工作人员将其一一记录在册。于是，姚先生退回了钥匙，要求等质量问题解决了再收房。
去年12月底，物业公司以挂号信的方式通知姚先生，质量问题已处理好，可以收房了。今年1月，姚先生再次前往收房。经过验房确认质量问题已基本得到解决。于是姚先生收下了新房钥匙，但是物业公司要求姚先生交齐去年10月至今年1月份的物业管理费。姚先生认为应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管理费，因此与物业公司一直纠缠不休。
律师解疑：姚先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改，今年1月经验收双方确认商品房符合交付条件，姚先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向姚先生交付了商品房。根据国务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，去年10月至今年1月份商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。
案例三
荒废花园，业主能占用种菜吗？
林先生是东区某楼盘里的一个业主，前不久，他看到小区里一块花园荒废了，就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近，小区重新聘请了物业公司，物业公司想把这块地重新恢复成花园，就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意，称自己是小区的业主，有权使用这块地。当业委会主任出面解释，说这是业委会和物业公司商量后做出的决定时，林先生说，聘请这家物业公司，他并没有投同意票，所以物业公司无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地，业委会和物业公司对此事不知该如何处理？
律师解疑：林先生应按物业公司的要求把菜地里的菜处理掉并退出该地块。
根据我国法律法规规定，小区内按照规划建设的共用设施（包括花园、绿地、道路等），属小区内的全体业主共同所有，国务院颁布的《物业管理条例》第五十一条明确规定了：“业主、物业管理企业不得占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用，违反了《物业管理条例》的规定，依法应予纠正。若林先生不听劝阻，一意孤行，依照《物业管理条例》第六十六条的规定，将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚，没收的菜地收益主要用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。
林先生以其未投票同意聘请现物业公司为由，认为物业公司无权干涉他的行为也是错误的。根据《物业管理条例》规定，小区选聘物业管理企业，只要经业主大会讨论及三分之二以上有投票权的业主同意，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，所签订的《物业服务合同》对全体业主就具有法律约束力。
案例四
物管违约，证据如何有效收集？
福州金山某小区的业主们对小区物业公司的服务很不满意，认为物业公司在物业管理服务上存在不少问题，如将楼房的消防通道用做垃圾堆放场、乱停车、经常未与业委会协商就把一些销售摊点引进社区，而又把本应是全体业主的收入据为己有等等。因此业委会决定与物业公司谈判物业收费的问题，要求根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，但是物业公司却认为公司已经根据合同约定履行了自己应尽的职责，不能降低服务费。业委会开会后决定把物业公司告上法庭，但是不知道应该如何收集相关的证据。
律师解疑：根据《物业管理条例》的规定，业主委员会应当与物业管理企业签订物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
由于物业管理属于服务行业中的一种，这种服务往往是无形的，因此业主在平时发现物业公司有服务不到位的地方或违反物业管理合同的地方，可以用照片、录像的形式记录下来。为了使证据更具合法性，对所收集的证据还可以申请公证机关进行证据保全公证。取得证据后还应当注意保存好，保证在法庭上能够全面、完整地使用自己所收集的证据，支持自己的诉讼主张。
本文标题：物业纠纷典型案例剖析
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