□开篇语
   
　　今年上半年的福州楼市格局：自住需求支撑着楼市低速运行！
   
　　让我们先来看一组数据：商品房供应量增加，住宅占九成，可供销售的商品住宅面积达283.25万平方米，成交量为100多万平方米，供需比达2：1，成交量水平回落到2004年前的情景；市场呈现“以自住需求为主，以中小套型为主，以本地居民购房为主”的市场消费格局，居民购买商品住宅1.01万套，套型面积小于90平方米的占总数的51.28%，本市居民购房的占74.57%，投机与投资成份大为缩减，城市化进程的标志之一人口向中心城市流动因高房价而减缓；房价涨幅趋缓，涨幅回落，新建商品住宅销售价格指数从1月份的9.6%回落到6月份的5%，大多部楼盘的房价水平回落到2007年9月之前。
   
　　此外，上半年楼市信号还有：经济适用房成交量骤增，占比4成以上，市场供应体制从多年来的单轨制向双轨制转变；土地持续流拍流挂，但终有国企接手，失望而不绝望；一二手房价格倒挂；房租持续攀升，中心城区甚至有30%的涨幅！楼盘推量分次减少，以往是捂盘抬价，现在是担心市场承受。
   
　　从表面现象看，上半年的楼市境况像是一场狂欢盛宴后的寂静。从2006年到2007年9月，楼市量价都进入一个快速上升通道。全民皆房地产，但是，商品都有其价值规律，房地产产品也是一种商品，任何商品违背价值规律都将受到市场的惩罚和纠正。从去年9月份以来的楼市就经历着如此理性回归的洗礼，正如一句网络流行语：如果看到眼前的阴影，那是因为后面有阳光。洗礼之后的楼市正是新的轮回起点，因为在上一轮快速增长前，楼市就是这么淡定从容。对于企业来说，或许是由俭入奢易、由奢入俭难，一种心态的调整罢了；而对于消费者来说，这是团购的好时机，经济学家易宪容如是说。
   
　　遵循商品的价值规律，客观、理性、公正地回顾上半年的楼市格局，还市场本来的面目，这是本报联合六大品牌服务机构，对住宅、别墅、小户型以及两大热点板块、二手房等细分市场进行全面解读的初衷！
　　回顾2007年下半年以来，随着国家金融政策步步紧缩，全国房地产都进入了调整阶段。今年上半年，福州住宅市场在保持两三年快速攀升后，终于迎来了理性回归整体调整的“喘息机会”。
   
　　首先，“退地”、“流拍”、“低价地成交”频出，土地市场趋于冷淡，开发商拿地热情骤减。例如：白马路原玻璃厂“地王”已退地；两度流拍的锦江路东侧地块5月21日最终以4810.03元/㎡楼面地价成交；洪湾路西侧三幅地块首度流拍后5月28日以3104元/㎡楼面地价成交。地价先于房价调整，“面粉比面包贵”现象已成为“楼市虚火期”的历史，这些都直接反映了紧缩政策下开发商资金链趋紧，对后期市场抱谨慎态度。
   
　　其次，供求关系发生转变，购房主体发生变化，市场全面进入观望期。随着市场进入观望以来，上半年全市成交量萎缩，短期内由卖方市场转入“买方市场”，原先大量的投资性需求已经慢慢退出市场，刚性需求将是未来较长时间内楼市的基础需求。
   
　　第三，上半年全市几大区域房价已回归至2007年9月前水平，打折促销或调低房价预期成为楼盘营销主流，市场刚性需求得以有效释放。
   
　　第四，市场消费特性发生改变，两极分化现象显著。一方面，福州房地产市场区域消费特征越来越不明显，中小户型、低总价产品备受市场青睐；另一方面，真正高品质产品价格敏感度不高，还是会受到高端客户的追捧。而中端产品总价高于刚性需求承受能力，又无法达到高端客户品质要求，将处于无人喝彩，与二手房激烈竞争的尴尬局面。

　　供给为需求的一倍多房价的持续增长暂停
   
　　2007年6-12月商品房供应量为259万㎡，成交量为308万㎡，供求比1：1.2；08年1-6月商品房供应量209万㎡，去化量107万㎡，供求比约为2：1，考虑到经济适用房和社会保障房推出量41.14万㎡，普通商品房实际供求比预计将超过2：1，供求关系已发生了明显转变。
   
　　今年1-6月全市住宅均价由1月份最高位8067元/㎡降至4月份的7672元/㎡，降幅为4.9%，5、6月因晋安区西园、仓山区福湾新城两大保障房入市，全市成交均价被拉低至5997元/㎡、4560元/㎡。同比2007年6-12月，成交均价由6649元/㎡上涨至7637元/㎡，涨幅达14.9%，可看出上半年商品住宅价格走势停止了持续增长态势。

　　其原因为众多开发商为刺激销售，纷纷拿出低楼层、低质数产品进行打折促销或调低新开盘项目价格水平，金山与五四北两大板块最为明显，目前众多项目基本回归至2007年9月前价格水平。但成交价格逐步下滑，成交量未有明显回升，表明市场观望态势依然强烈，金融政策和市场信心将是直接影响市场未来走向的两大重要因素。

　　鼓楼房价万元领跑仓山成交量占全市一半
   
　　全市成交均价最高区域仍为鼓楼区，08年1-6月平均成交均价9551元/㎡，同比07年下半年7984元/㎡，上涨了1567元/㎡，涨幅达19.6%。究其原因是新开楼盘均价大多为10000-12000元/㎡，部分小户型均价超15000元/㎡，但随着价格上涨，鼓楼区上半年成交量10852㎡，同比2007年下半年萎缩55.3%。
   
　　全市成交量最大的区域为仓山区，成交量436398㎡，占比40.7%，原因在于仓山区金山板块一直以来是福州推盘量最大、项目最为集中的区域，外加上半年优惠降价力度明显，总价优势成为消费者选择购买该区域产品的主要原因。
   
　　全市成交量最小的区域为台江区，成交量47730㎡，同比07年下半年减少48%，原因在于台江区新推楼盘仅7.54万㎡，市场选择面较小。
   
　　全市价格涨幅最大、成交量增长最快的区域是马尾区，价格同比07年下半年增涨27.7%，成交量同比放大52.6%，原因在于三大高端项目东方名城、长滩美墅、水岸君山，7000元/㎡以上的成交均价迅速拉升马尾房价，随着东部新城的建设，马尾区域价值越来越被市场认可，吸引到大量的住宅消费人群。

　　（飞扬大丰富）