“居者有其屋”，“安得广厦千万间”。这一切，在过去的十年间都实现了。

　　但在这十年间，房地产仍是在“风雨”中稳步前行。福利分房的终结，商品房时代的开始，给“要房时代”画上了句号，同时为“买房时代”注上了加减号。

　　千家万户的城镇居民，他们的居住场所的演变、升级，见证着房改十年的发展；他们对私有财产观念的思路转变，折射着房改十年的变迁。

　　回顾这十年的地产发展，我们按时间将它划分为三个阶段，从散户时代到市场的平静期再到全民投资时代。从散户时代跨越到全民投资时代，房地产市场化深入人心。然而，另一只无形的手———政府部门的宏观调控一直努力着，最为重要的是，各级政府已经开始将解决中低收入居民住房难的问题作为当前房地产调控的重点，大力推行“廉租房”、“限价房”等保障性住房，为中低收入人群实现自己的住房梦想提供了专属的“舞台”。

　　1998年～2000年

　　散户时代来临

　　1998年，一纸公文———《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的下发意味着福利分房的结束，住宅进入市场化轨道。对地产商来说，这是一次全新的挑战。当时有业内人士总结，开发商与购房者进入一个全新的时代，即散户时代。

　　地产人士林昀称，在福利分房的集团买房时代，房子只是大小的区别，结构及配套设施并无较多的区别。然而，散户时代的购房对象则是身份、地位、财富、品位各异的个体。多大的面积？户型结构怎样？周边环境如何？配套如何跟进？这一切，开发商都要迎合购房者的需求而作出决策。开发商由卖方市场进入买方市场。

　　应该说，散户时代的来临，给开发商带来的既是挑战又是机遇。有不少“开拓者”迎接挑战，根据福州市房产交易所截至1999年2月的统计数字表明，福州市可供出售的商品住宅有199.28万平方米。在当时，代表的楼盘有实达温泉花园、天元花园、天赐良园、融侨Ⅲ区、九龙山庄、梅海园等。

　　1999年购买了天元花园的林先生回忆起当初的买房经历，他说这些楼盘分散在市区的各个角落，当时的营销手段单一，对于散户而言，想要了解这些楼盘并不是件容易的事。1999年3月，正好本报举办了购房直通车，这在当时还是首次由媒体发起，四期活动，在看了18个盘后，他选择了天元花园。而据事后统计，这次活动有千人报名参加，成交金额近亿元。

　　购房直通车的火爆，让人们目击了冰山一角：有许多百姓兜里都装着钱，需求是有了，供给才刚刚开始。全国房地产市场开始第一次“井喷”。

　　楼在盖，城市在变。2000年前的福州，甚至连中心城区都到处是成片的木结构棚屋，在银行工作的唐先生对于老福州人用“纸裱福州”来称呼福州深有体会。唐先生称，自己是第一批旧城改造的受益者。

　　第一改造项目是苍霞棚屋区新城改造工程，2000年的7月，占地218亩、历经三百多年风雨的苍霞棚屋区正式拆迁改建。次年8月，由城乡建总担纲建设的总面积达26万平方米的苍霞新城全面落成，由41幢住宅楼和1幢写字楼组成，3400多户居民顺利回迁。已先期安置到工业路荷花新村的唐先生称，自己的许多老邻居因此住上崭新的高楼。继此之后，苍霞、上渡、菖蒲、安平等几大旧屋片区改造，取而代之的是林立的高楼。

　　真正让城市格局发生变化的，则是新区的建设。2000年，福州市政府发出了实施城市东扩南进的号召，并为此做了许多实质性的配套工作，金山碧水项目为新区开发迈出了实质性的第一步。同时，鼓山新区的开发也如火如荼地进行着。

2001年～2004年

　　平静中的阵痛

　　2001年的福州房地产市场一片红火，银行金融的支持、政府房补的发放等都使得人们的买房热情高涨，越来越多的消费者打算购买商品房。房地产的价格悄然上涨相对平稳，市中心每平方米3000元到4000元之间，二环路上每平方米2000多元。

　　这种平静的、波澜不惊的状态持续到2004年。在业内人士林春榕的回忆中，这期间的开发商正经历着平静中的阵痛。这期间，集资建房彻底喊停，住宅全面市场化。然而，房价一直保持着稳步发展，并没有太大的起伏。作为一个省会城市，福州的房价相对较低。土地市场暗箱操作不再，阳光拍卖让一切交易都变得公平。面对经济适用房的推出，面对越来越挑剔的购房者，面临着营销成本不断上涨的压力，开发商在经受着市场的历练，努力修炼自身的同时积极向外拓展，福建军团声震全国。

　　这期间，不得不说的是经济适用房金山碧水项目。林春榕称，它的推出引发了一场楼市风波。作为福州市东扩南进重中之重工程———金山新区Ⅰ期建设项目金山碧水占地1068亩，总建筑面积71.8万平方米，其中住宅64.5万平方米。金山碧水在2001年4月推出，起价1450元，均价1680元，价格低于同地段、同质量的商品房。

　　金山碧水的低价风暴，对当时正在如火如荼的商品房市场来说，无疑吹起一池春水。房产策划人刘波称，业界尝到了苦涩的一面。据了解，在相当长的一段时间内，金山新区的楼盘价格都保持在2000元左右。为此，当时福州市房管局局长王融生解说楼市风波，他认为金山碧水将对福州市的房价起到调节作用，平抑了福州房价。的确，政府之手对楼市起到了调控作用。

　　然而，这种调控对于房地产开发商来说是首次遭遇，议论声久久难息。刘波称，除此之外，土地招拍挂的实行，让地价成本与日俱增。从2002年起，福州土地拍卖价格一路上扬，屡创新高，楼面地价水涨船高。以工业路为例，2003年5月19日拍卖的福州万顺达保温瓶厂二期地块每亩单价230万元；11月6日拍卖的原福建省福州化工机械厂地块每亩单价达到286万元，仅几个月时间，同一地段每亩土地上涨五十多万。2004年，工业路的地价再次被刷新，工业路福州市罐头厂北地块每亩地价被拍到393万元。

　　面对日渐增加的土地成本，涨得不快的房价，有部分开发商在开发完手中“囤积”的土地后，选择了北上淘金。一业内人士在回忆中轻而易举地列出了这些开发企业，从2003年开始，泰禾、三木、融侨、永同昌、武夷、利嘉等开发商开始北上，他们与先期“北伐”的冠城集团、香江国际、世茂集团、世纪金源集团这四大家族合成一股力，形成了声震全国的“福建地产军团”。

　　留守的开发商在努力地打造自己的楼盘，无论在营销手段还是在楼盘品质上，都进入了一个全新的阶段。2003年，福州的房地产已是四面开花，地产板块之说早已形成———江滨、东区、五四北、金山、西二环、中心区，每个板块都在发展甚至不分上下。这一年，预售商品房的面积达到了472万平方米。代表的楼盘有融侨锦江、元洪锦江、君临闽江、五凤兰庭、巴黎之春、阳光城、世纪佳源、碧水芳洲、北京金山、香江明珠等。

　　林春榕称，在当时，买房还是以自住为主。开发商开始注重宣传，营销概念越来越被重视，人们可以很轻易地从报纸或其他载体获取楼盘信息，楼盘开发量对于当时购买力而言，供大于求，人们可以在悠闲地比较中做出选择。对于开发商而言，比同地段的楼盘定价稍高几百元，已是大胆的决策，就连定位为顶级豪宅的世茂外滩花园当时的毛坯房均价也在6000元左右。

　　这一切，在2003年末到2004年发生了改变。

2005年～2007年

　　全民投资时代

　　暂且不提之前的改变，先看看2005年到2007年的楼市。这两年地产进入黄金时代，房价节节攀升，根据福房指数分析报告来看，2005年初福州房地产均价每平方米近3000元，2006年1月已达3578元，2007年1月升到4953元，截止到9月份升到6597元。尽管这种上升的趋势仍然存在，但市民的买房热情依然高涨，对于开发商来说，已不是愁卖房，而是愁没房卖。

　　不少业内人士在采访中惊叹，楼市的鼎盛期到了———全民投资时代到了。开发商郑先生称，这个时代的来临，人们对住房概念的转变，离不开温州购房团的“教诲”。2000年开始，温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。每到一地，都带来了当地楼市涨价风暴。正当人们还在隔岸观潮时，2003年温州炒房团将目光瞄准福州楼市，到次年4月，即有消息传出，温州人已砸了5个亿。在福州这个慢热的城市，直到温州人进入已成事实时，市民才开始有所觉醒。房产投资者，这在以前对福州人是很陌生的字眼，如今已有了切身的体会。房价在2005年开始上涨，一路飞扬。

　　这可以从二手房市场上略见一斑。朝阳房产的刘强称，二手房价已今非昔比，甚至出现了部分有价无市的现象。就拿二环路的天元山庄举例，1999年价格是每平方米两千多元，这个价格在当年已略高于人们的心理承受力，然而，8年之后，二手房价每平方米已高达万元，一套100平方米的房子净利润已达到数十万元。区区一套房子成就一个百万富翁。而温州人在2003年购买房子时，福州的房地产价格尚未上扬，在他们看来，福州作为省会城市，至少还有数千元的上涨空间，果然不出所料。刘强称，房产投资的回报空间，再度被重新估量。如今买房，人们不再带着自住的眼光来挑剔，而是抱着投资的心态，甚至买二手房，也是如此心态。

　　人们的购买热情空前高涨，在房价高企的现状下，甚至提前释放了一部分人的买房需求，存贮房源。郑先生称，各个板块都迎来自己的全盛时期，乌龙江板块兴起，五四北板块也迎来自己的春天，特别是今年的9·11土地拍卖，万科以27.2亿高价竞得原福泰钢铁厂及周边地块，五四北板块再度引人注目。

　　开发商的信心十足。郑先生称，在开盘当日售楼部门前排成长龙的盛况再度出现，一套房源多人抢购，以往买房找开发商打折，现在只是留房即可。市中心的房子不愁卖，品牌地产商的房子不愁卖。更多的开发商在销售之余，开始考虑更高一层次的问题，比如如何扮演好城市运营商的角色。一些到外地的开发商又重新回归，最具代表的是泰禾集团。2005年，泰禾集团来了个漂亮转身，在乌龙江板块拍地，2006年上半年，泰禾·红树林对外推出即受追捧。

　　房价高企，国家宏观调控之手频频上举。2005年，“国八条”调控市场，开始运用金融税收手段调节地产市场；2006年，“国六条”出台，70%的住宅产品必须是90平方米以下，一时间影响深远；2007年，24号文公布，国家住宅保障房今后将作为重点，房改新政被视为房改历程的又一里程碑。

　　然而，有专家称，十年的地产发展，不难看出“市场归市场，政府归政府”，房地产市场面临投资时代不可避免，只有将市场与政府两种力量有效协调、融合起来，既要依靠市场自身的力量，又要依靠政府的政策供给和公共服务来完善和调控，才能最终解决有房住的问题。

　　2008年

　　观望时代

　　经过几年的沸腾期，，今年上半年,整个房地产市场首次出现了从1998年以来,销售面积和销售额同时下降的情况,多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。深圳楼市一落千丈,交易量可能倒退10年,研究机构开始呼吁救市；北京房屋成交量下跌38%，北京普通商品房的销售一片惨淡……各种“拐点”、“剧变”、“救市”言论层出不穷，也许这是从疯狂回归理性的表象，十年之后，地产之路或将再次开启新的旅程。