福州楼市之所以呈“两头大中间小”的“沙漏”形发展趋势，主要与现阶段客户需求有关。
 
　　“在开发商的小算盘中，中端客户是最难缠的一拨。”一开发商戏言，高端产品依靠金融支持不大，而低端产品可以解决一次性置业居民的需求，而所谓的中产阶级既有品位的要求，同时也要依靠金融，而且这部分人信息也最快，当然就变成了顽固的观望派。这是造成市场中面积在100平方米左右，价位在6000元/平方米至8000元/平方米的中端产品不多的原因。
 
　　除此之外，开发商对预期的态度也决定了楼市的发展状况。“现在高端的开发商大多资金充裕，对未来比较乐观。”一位业内人士告诉记者，比如万科和世茂，都是上市企业，资金实力较为雄厚，而阳光有其他产业的支撑，在资金方面问题都不大。
 
　　但现在更多开发商面临的首要问题是资金问题。有开发商告诉记者，由于银根紧缩、股市低迷，开发商开始出现资金周转难，而如果不放慢开发的进度就只能选择降价销售。这种情况在短期内很难制止。有知情人士告诉记者，现在福州大部分开发商已无法从银行“取钱”了，有个别开发商甚至被列入银行的黑名单，在生死存亡未定的情况下，有些开发商会选择低价甩货快跑，有些开发商虽能勉强支撑，但因为对未来预期不乐观，在新盘的定价上会趋向保守、低开。

　　地价决定产品定位

　　高地价是催生高端产品大量问市的原因。
 
　　今年上市的顶级产品，其拿地时间多在2006年至2007年间，这两年，因福州土地市场供应量减少、需求旺盛，地价飙升。仅以万科·金域榕郡所在地块而言，地块面积250亩，拍卖价为27.2亿元，楼面地价达到7096元/平方米，而在一年多前，这块地的市值不会超过20亿。高地价当然催生高价位的产品。
 
　　相比较而言，目前在打折的一些楼盘，开发商拿地的时间较早，即便是按今天的房价来算，开发商仍可保证20%左右的利润率。以目前打折最盛的金山为例，大多项目的拿地时间在2003年左右，当时的地价大约在120万元/亩至150元/亩，这样地块上的产品成本价格低于4300元/平方米，加上20%的利润率，其价格应该不到5500元/平方米。
 
　　如果说成本之差造成了福州房价高低落差大，那么，开发商对未来楼市的走向判断也决定了其产品的走向，一位开发商认为：随着通货膨胀，利率提高，银行资金的收紧，中产阶级的换房需求会受到更大的抑制，因此市场的主流需求肯定走向两极，要么是对价格不敏感的高端客户，要么是控制总价的低端客户。

后市 高端能否撑住令人关注

　　对于万科、世茂、阳光三大高端项目高价入市，众业内人士均感振奋，因为这三大地王项目集中上市对于提高楼市信心的确有益处。但业内人士仍有担忧，那就是这些项目能否在高位挺住？甚至有悲观的开发商认为，一旦高端楼盘的价格策略发生变化，其对福州楼市将产生更大、更致命的打击。
 
　　一位正欲推出别墅项目的开发商说，这三大地王项目有许多优势，比如开发商品牌好，像万科和世茂是全国性的名牌地产企业，阳光在福州也是资深名企，这三大企业资金实力也很雄厚。它们的集中上市肯定会给福州楼市带来利好消息，提高市场购买欲望。有消息说，6月29日，万科示范区对外公开，再现了福州楼市旺季场景，不仅如此，据说其意向客户累积也已达数百组。但业内人士认为，这些客户能否转化成真正的购买力目前还不能确定。如果这些项目未能达到预期的销售进度，其开发商会否“挺住”也存在很大的变数。毕竟这些项目单套价格均超过300万元，且客户定位接近，这极不利于产品销售打短、平、快战术。最为关键的是，对于一个企业而言，它必须直面可持续性发展的问题，以及银根紧缩时期资金压力变大的状况。而这些项目，在最初拿地时成本较高，甚至有“地王”之称，如今，企业还要面临建安成本增加、人工成本增加等压力，捂盘肯定不会是一个明智的做法。最积极的状态，则是将产品面市，迅速回笼资金，让企业保持良好的资金链，有利于企业的长远发展。
 
　　“如果这三大地王项目的价格策略发生变动，必将在福州楼市中产生多米诺骨牌效应。”一开发商说，高端项目价格调低，将会产生两种结果，一是楼市再失信心，就如同前不久万科降价在全国楼市引起降价旋风一般；另一种就是价格的整体下滑，高端走低后，中低端产品受逼从而不得不跟着降价。这样的结果自然是没有一个开发商愿意看到的。

　　“沙漏”非常态

　　面对“中间小、两头大”的楼市现状，不少业内人士认为这是特殊时期的特殊现象，并非楼市的常态。也有专家认为，目前福州楼市正处在多变的“混沌期”，这种非常态状况不足成为规律。
 
　　有专家认为，当前市场供求关系是非市场性的，而是在国家宏观调控、银根紧缩、市场观望情绪等各种因素影响下造成的，只是一种暂时的现象。从长期来看，常态的房地产市场应该呈金字塔形，即高端量少，中端与低端量依次增加。
 
　　“当前楼市‘套牢’，只有价格才能‘解套’”。有不少业内人士认为，一个连中产阶层的住房需求都无法满足的市场一定是不正常的市场。只有让市场上的住房价格降低，得到中等收入家庭的认同，这个市场才是正常的。毕竟，任何事物都是中间形态占据主流，“橄榄状”才是一种稳定的健康形态。

　　（记者　夏庆）