核心提示：上半年，福州楼市小户型迅猛出货，下半年的主角却变成了中大户型。记者了解到，目前将上市的项目，包括万科·金域榕郡、阳光·白金瀚宫、世茂天城及三盛·中央公园高层项目等，还有在售的中庚城、融侨、融信等项目，在其推盘计划中均以中大户型为主。
 
　　可以预见的是，下半年，中大户型市场竞争将愈发激烈，因此，在楼市调整期，如何赢得客户群，将是各大楼盘最主要的营销课题。

　　市场 中大户型集中上市

　　虽然５月之前，中小户型一直是楼市供应的主力，但从６月开始，市场供应结构明显变化。
 　
　　根据本报5月福房指数分析报告来看，１２０平方米以下户型占到市场供应量的六成以上。这一点，从福州楼市的实际成交销售列表中也略见一斑。如位列榜首的中庚城，其开盘至今推出的户型面积主要以１００平方米以下的中小户型为主。然而，记者了解到，从本月起，中庚城的销售主战场将转至中大户型，面积在120到150平方米之间。无独有偶，融侨·心巢已进入最后一期销售，据融侨人士透露，房源将以中大户型为主。本周日，即将开盘的三盛·中央公园，虽然先期推出中小户型，但其主力户型仍是120到180平方米之间的。
 
　　据记者了解，目前市场在售楼盘，下半年推出的产品大多以中大户型为主。例如泰禾·红树林·上层、泰禾·红裕、东方名城等。此外，福州一些纯大户型社区今年数量骤增，在售的有三迪·香颂枫丹、三迪·凯旋枫丹、融信·宽域等，即将公开的则有阳光·白金瀚宫、世茂天城、融汇江山等。

　　分析 淡市营销先推小户型

　　“之所以上半年中小户型扎堆，很重要的一个原因是市场因素决定的”，业内人士陈先生指出，自从国家去年加大对房地产市场的宏观调控以来，市场的观望情绪浓厚，处于胶着状态。据省统计局6月30日公布的最新数据表明，今年1至5月，我省房产开发投资达416.92亿元，同比上涨18．4%；商品房销售面积601.15万平方米，同比下降19.6%。其中，福州商品房销售面积同比下降了34.4%。在这样的市场情况下，开发商不敢像以往一样贸然前行，拿出一部分产品试探市场是最明智的做法。
 
　　受“90/70政策”的影响，目前福州在售的大多数项目大都在2006年拿地，依据规划中小户型产品在项目中占一定比例。按照通常楼市的营销方法，主力户型的群体肯定是开发商重点营销对象，但在淡市之下，主力户型在市场上销售如何，购房者的接受程度如何，都将极大影响项目的成功运作。因此，将低总价的小户型先推向市场“试水”，看市场反映如何，以便于为下一步的营销计划作准备。
 
　　“当然，最为关键的一点，是部分开发商迫于资金压力，尽快将中小户型上市出售回笼资金”，一业内人士指出，银根紧缩对于大多数的开发商而言，是最“致命”的，迅速回笼资金是当务之急。
 
　　相比较而言，中小户型产品总价较低，而其购买群体大多为首次置业者，这些置业群体的刚性需求较旺，受市场的观望情绪影响较小。正是看中这个“商机”，上半年，不少开发商先行推出中小户型，并针对这个刚性需求群体———80后，采取一系列的营销手段，取得不俗的业绩。
 
　　经过近半年的推广，一些楼盘的中小户型去化量已较多，中大户型“浮出水面”，成为下半年营销的重点。

　　看好二次置业群体

　　中大户型，面积在120平方米以上，保证了居住的舒适性，对于二次置业者而言，这样的户型面积是理想的置业升级版。
 
　　二次置业者，多为35岁以上、有一定经济基础的成功人士，他们或因为生活水平提高，或因为家庭成员增多需三代同堂，需要再次置业。随着人们生活水平的提高，社会的发展，淘汰小的换大的也是必然的趋势。在福州，人们一直对中大户型情有独钟，开发商对项目的规划大多数也以这种需求为主，中大户型一直占据市场主导地位。在前几年，世茂外滩花园、君临闽江、元洪锦江、融侨锦江的热销，都可以看出福州市民对中大户型的喜爱。“90/70政策”的出台，让住房的梯度消费更加明显，但对于二次置业者而言，中大户型仍是首选。
 
　　虽然，在淡市之下，二次置业者的观望情绪最浓，但开发商仍在做出种种努力，打消二次置业者的顾虑。例如，6月底，世欧彼岸城开展了“福州首届地产价值研讨会暨彼岸城项目评估比赛说明会”，此事备受消费者和业界关注。一家地产公司，为何要做期房评估？还在福州市场上首度毫无保留地“晒”出了包括财务运营状况、施工细节等私密家底，原因何在？彼岸城营销策划部经理吴昊称，很简单，一场透明的营销，世欧地产旨在让置业者放心，向市场证明产品的实力和价值。