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房屋登记办法实施 登记簿证据效力将高于房产证

福州印刷网    2008-7-1 8:54:02   来源:福州新闻网


福州新闻网讯 备受关注的《房屋登记办法》从7月1日起正式施行。根据《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》,房屋应按基本单元登记,办理登记的房屋,应当建立登记簿,今后房产证不再是房屋的惟一合法凭证,登记簿的证据效力将高于房产证。1日起收件的房屋产权登记,不再发放共有权证;也就是说,多人共有的房屋,将发放多本房屋所有权证。那么这两个办法实施后,和以往相比有哪些不同?记者昨日采访了市房地产交易登记中心相关负责人。
  房屋登记时必须明确产权人及产权份额
  据市房地产交易登记中心负责人介绍,对于申请人来说,现在房屋登记必须明确产权人及产权份额。过去,有些房屋表面上只写一个产权人,但实际上可能归夫妻双方共有,也就是说存在隐性产权人。实行登记薄制度后,因为物权归属看登记薄,也就是说,登记薄上记载是谁就归谁所有。因此,申请登记时必须明确是单独所有还是共同所有或按份共有,按份共有的,须明确各自份额。
  从1日起收件办理的房屋产权登记,不再发放房屋共有权证,多人共有的,都发多本的“房屋所有权证”,可人手一本。这是因为,从所有权类型来讲,大家都是“房屋所有权”,不存在“共有权”这一权利类型。
  房屋按基本单元登记
  据市房地产交易登记中心相关部门工作人员解释,《房屋登记办法》实施后,房屋应按基本单元进行登记,房屋登记薄按基本单元建立。
  也就是说,同时买多套房屋,须按单元分别登记。买2个住宅单元,分2宗进行登记;买1个住宅单元和1个车库,也分2宗登记。我市规定,除附属间可以随住宅单元一并登记外,其他情形均分单元进行登记。
  住宅的基本单元为套,非住宅的基本单元为幢、层、间等有具体界线的房屋。自建房一般以栋为基本单元进行登记。
  房屋登记簿法律效力将高于产权证
  房屋登记薄是指由登记机构依据当事人的申请或者依据职权,将房屋物权变动及相关事项记载于其上的特定薄册。它是房屋权利归属和内容的依据。登记薄由登记机构保管。根据《物权法》,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依法应当登记的,自记载于登记薄时发生效力。
  过去,房屋登记“重权证、轻登记”,房屋登记的结果就看是否拥有一本权证。房屋登记薄的建立改变了评判所有权的标准,评判所有权归谁,核心要看登记薄。其实,房屋登记薄就是电子房产证。它和现在乘飞机的电子机票类似,电脑里有了记录,不用纸质机票,到机场一出示身份证,就能乘飞机。
  根据《物权法》,“登记薄”是“物权归属和内容的依据”,也就是说,物权归谁,拥有哪些物权内容,主要看登记薄。而“权属证书”是“权利人享有该不动产物权的证明”,即其中的一个物权证明。根据《物权法》,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记薄一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记薄确有错误外,以不动产登记薄为准。
  目前全国大中城市基本上采用电子介质,但留有电子介质和纸质介质的转换口,可以根据需要随时打印。实行登记薄制度后,我市房屋产权登记中原有的打印权证的作法不变。权利人需要查看登记薄的,可以在办证后申请查询并复制(打印)登记薄。
  《房屋登记办法》确立和细化了登记簿制度,明确了登记簿的法律效应。一定程度上,房地产登记簿的法律效力将高于产权证。根据新规,今后,房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
  预告登记使期房产权登记成为可能
  《房屋登记办法》中提到5个登记种类中的“地役权登记”和“预先登记”是两个新名词,引起市民关注。  
  地役权登记,是指地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产效益而进行的登记。如:甲、乙两商业房产相邻,甲方想在乙方房屋范围内开门,以便于进出经营,可以与乙方商量签订地役权合同,办理相关手续。 
  预告登记,是指当事人签订买卖、抵押房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预先登记。预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应登记之日起3个月内当事人未申请房屋登记的,预告登记失效。
  预告登记还使期房产权登记成为可能。对于购买期房(未竣工的一手商品房)的消费者来说,支付房款与取得房产证存在时间过渡,预告登记将从根本上解决“一房多售”的问题,防止开发商在“真空期”再次售房或者进行房产抵押。
  另外,预告登记还能有效地降低存量房(二手房)买卖、抵押的风险。
  未成年人的房屋应由其监护人代为登记
  《房屋登记办法》实施后,我们还应注意以下事项。
  在房屋买卖、民间借贷等过程中,应及时办理相关的登记手续,否则其权利往往得不到保障。如:甲向乙借得50万元,甲将其房屋权属证明押在乙处,而未办理相关登记手续,在甲方无力偿还债务时,乙方的权利往往得不到保障。
  首次提出房屋登记时,工作人员要履行询问程序,明确了询问内容、事项等的规定和要求,询问结果还要经申请人签字确认,并归档保留。
  房地产开发企业申请房屋初始登记时,应当对建筑区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记,由登记机构在登记簿上予以记载,但不发房屋权属证明。
  未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记,监护人应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供未成年人利益的书面保证。 
  (福州日报记者 祁正华)


本文标题:房屋登记办法实施 登记簿证据效力将高于房产证
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