房屋登记办法实施 登记簿证据效力将高于房产证
福州印刷网 2008-7-1 8:54:02 来源：福州新闻网
福州新闻网讯 备受关注的《房屋登记办法》从７月１日起正式施行。根据《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》，房屋应按基本单元登记，办理登记的房屋，应当建立登记簿，今后房产证不再是房屋的惟一合法凭证，登记簿的证据效力将高于房产证。１日起收件的房屋产权登记，不再发放共有权证；也就是说，多人共有的房屋，将发放多本房屋所有权证。那么这两个办法实施后，和以往相比有哪些不同？记者昨日采访了市房地产交易登记中心相关负责人。
房屋登记时必须明确产权人及产权份额
据市房地产交易登记中心负责人介绍，对于申请人来说，现在房屋登记必须明确产权人及产权份额。过去，有些房屋表面上只写一个产权人，但实际上可能归夫妻双方共有，也就是说存在隐性产权人。实行登记薄制度后，因为物权归属看登记薄，也就是说，登记薄上记载是谁就归谁所有。因此，申请登记时必须明确是单独所有还是共同所有或按份共有，按份共有的，须明确各自份额。
从１日起收件办理的房屋产权登记，不再发放房屋共有权证，多人共有的，都发多本的“房屋所有权证”，可人手一本。这是因为，从所有权类型来讲，大家都是“房屋所有权”，不存在“共有权”这一权利类型。
房屋按基本单元登记
据市房地产交易登记中心相关部门工作人员解释，《房屋登记办法》实施后，房屋应按基本单元进行登记，房屋登记薄按基本单元建立。
也就是说，同时买多套房屋，须按单元分别登记。买2个住宅单元，分2宗进行登记；买1个住宅单元和1个车库，也分2宗登记。我市规定，除附属间可以随住宅单元一并登记外，其他情形均分单元进行登记。
住宅的基本单元为套，非住宅的基本单元为幢、层、间等有具体界线的房屋。自建房一般以栋为基本单元进行登记。
房屋登记簿法律效力将高于产权证
房屋登记薄是指由登记机构依据当事人的申请或者依据职权，将房屋物权变动及相关事项记载于其上的特定薄册。它是房屋权利归属和内容的依据。登记薄由登记机构保管。根据《物权法》，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于登记薄时发生效力。
过去，房屋登记“重权证、轻登记”，房屋登记的结果就看是否拥有一本权证。房屋登记薄的建立改变了评判所有权的标准，评判所有权归谁，核心要看登记薄。其实，房屋登记薄就是电子房产证。它和现在乘飞机的电子机票类似，电脑里有了记录，不用纸质机票，到机场一出示身份证，就能乘飞机。
根据《物权法》，“登记薄”是“物权归属和内容的依据”，也就是说，物权归谁，拥有哪些物权内容，主要看登记薄。而“权属证书”是“权利人享有该不动产物权的证明”，即其中的一个物权证明。根据《物权法》，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。
目前全国大中城市基本上采用电子介质，但留有电子介质和纸质介质的转换口，可以根据需要随时打印。实行登记薄制度后，我市房屋产权登记中原有的打印权证的作法不变。权利人需要查看登记薄的，可以在办证后申请查询并复制（打印）登记薄。
《房屋登记办法》确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的法律效应。一定程度上，房地产登记簿的法律效力将高于产权证。根据新规，今后，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
预告登记使期房产权登记成为可能
《房屋登记办法》中提到5个登记种类中的“地役权登记”和“预先登记”是两个新名词，引起市民关注。
地役权登记，是指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产效益而进行的登记。如：甲、乙两商业房产相邻，甲方想在乙方房屋范围内开门，以便于进出经营，可以与乙方商量签订地役权合同，办理相关手续。
预告登记，是指当事人签订买卖、抵押房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预先登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应登记之日起3个月内当事人未申请房屋登记的，预告登记失效。
预告登记还使期房产权登记成为可能。对于购买期房（未竣工的一手商品房）的消费者来说，支付房款与取得房产证存在时间过渡，预告登记将从根本上解决“一房多售”的问题，防止开发商在“真空期”再次售房或者进行房产抵押。
另外，预告登记还能有效地降低存量房（二手房）买卖、抵押的风险。
未成年人的房屋应由其监护人代为登记
《房屋登记办法》实施后，我们还应注意以下事项。
在房屋买卖、民间借贷等过程中，应及时办理相关的登记手续，否则其权利往往得不到保障。如：甲向乙借得50万元，甲将其房屋权属证明押在乙处，而未办理相关登记手续，在甲方无力偿还债务时，乙方的权利往往得不到保障。
首次提出房屋登记时，工作人员要履行询问程序，明确了询问内容、事项等的规定和要求，询问结果还要经申请人签字确认，并归档保留。
房地产开发企业申请房屋初始登记时，应当对建筑区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等一并申请登记，由登记机构在登记簿上予以记载，但不发房屋权属证明。
未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记，监护人应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供未成年人利益的书面保证。
（福州日报记者 祁正华）
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