如果说上半年福州楼市大多是中端住宅项目的角逐，下半年，则是高端住宅项目的较量。下月起，阳光白金瀚宫、世茂天城、万科金域榕郡、融汇江山等均将对外开放或是开盘销售，多个高层豪宅项目亮相，让不少业内人士惊叹，福州的豪宅时代真正来临。在楼市历经宏观调控，出现观望情绪之下，这些豪宅的出现，其价格、品质、营销手段，均成为业界及市民最为关注的话题。这些豪宅项目为何集中亮相，它将给楼市带来怎样的影响，许多业内人士纷纷表示拭目以待。
　　市场“真”豪宅时代来临

　　豪宅堪称住宅中的奢侈品。在以往的福州楼市，这种奢侈品一年只有一两个，例如早期的融侨水乡别墅、世茂外滩花园等，直至2007年，福州楼市出现了融侨观邸建发领域、三迪凯旋枫丹等代表项目，业界亦只是称之万元房时代的到来。然而，时间定格在2008年7月，以阳光白金瀚宫为代表的数个豪宅项目集中亮相，这些项目每平方米万元以上甚至近3万元的价格，让不少业界人士感受到福州进入了真正的豪宅年，标志着豪宅时代的来临。

　　位于津泰路上的阳光白金瀚宫，开发商以城市公馆的全新定义来打造市中心的豪宅，并将奢华进行到底。据称，该项目全部以精装修面市，其装修标准每平方米达六七千元，而其住宅内，开发商采用了超过50项国际领先的科学技术和材料。据业内人士估测，其面市价格每平方米将会在2万到3万元之间。

　　万科金域榕郡是万科在福州的第一个项目，万科的有关负责人称，“金域系”是万科产品中的最高端系列，万科以其品牌的影响力和多年的开发经验，在7月亮相的一期别墅产品，集万科的精华所在。据称，其售价将会在每平方米2万元左右。

　　7月亮相的世茂天城，在本报最近打出的媒介广告中，均以新地标的概念展现，而茶亭地块的优越以及其开发商世茂集团一贯对豪宅的定位，世茂天城被纳入豪宅范畴无可争议。据业内人士预测，世茂天城的售价将会在每平方米1.5万元以上。

　　与以上的项目不同的是，融汇江山售价将会略低一些，但其销售经理称，融汇江山均价将会在每平方米1.3万元左右。

　　这些尚未销售的项目，再加上福州目前在售的一些豪宅项目，福州的豪宅项目已达十余个，让人们的目光不得不再一次向豪宅聚焦。
分析上市时机已到
　　为何这些豪宅项目集中亮相？郭氏集团福建区域营销总监杨臻称，虽然开发商拿地时间略有不同，但受其开发周期，以及市场因素的影响，选择在下半年公开，看似偶然，其实必然。

　　对于一个项目而言，从拿地到项目推出，开发周期一般控制在一到两年左右。从这几个豪宅项目的拿地时间来看，都在2006年和2007年，经过前期的筹备，这些项目均可进入正常的销售阶段。

　　然而，受去年国家对房地产宏观调控政策的影响，市场观望情绪浓厚，进入一个调控期。经过半年多的调整，不少开发商都意识到，市场观望情绪仍在，楼市想要回复到2007年上半年的状况已较难，楼市看涨的局面亦不再，一味沉浸过去，不如面对现状，因此，是到出手的时机了。

　　最为关键的是，对于一个企业而言，它必须直面可持续性发展的问题，以及银根紧缩时期资金压力变大的状况。而这些项目，在最初拿地时成本较高，甚至有“地王”之称，如今，企业还要面临建安成本增加、人工成本增加等的压力，捂盘，并不是一个明智的做法。最积极的状态，则是将产品面市，迅速回笼资金，让企业保持良好的资金链，有利于企业的长远发展。

　　豪宅开发彰显实力

　　“对于一个品牌开发商来说，能进军豪宅市场，是实力的体现”，一业内人士称，开发豪宅，必须要有强有力的资金支撑、最前瞻的开发理念、最强的资源整合能力，以及最优质的开发团队，这些都考验着开发商的实力。

　　纵观福州即将上市的这些豪宅开发商，无一不是福州具备多年开发经验、品牌实力雄厚的企业。阳光集团曾开发了阳光城等项目，开发顶级豪宅，对于阳光集团来说，是品牌的一大提升。作为上市企业的万科，在全国开发体量大，产品线丰富，豪宅开发，早已“轻车熟路”。世茂集团则以豪宅起家，其豪宅形象已深入人心。

　　“除了彰显实力外，利润的保证则是主要的因素”，一豪宅开发商坦言，除了地价成本高，各项开发费这两年均水涨船高，为了保证一定的利润率，走高端路线，是最为可行的方法。

　　同时，记者亦观察到这些豪宅项目均为高层、大宅。阳光白金瀚宫为4幢29～31层高层住宅，户型面积在206到636平方米；世茂天城建筑群最高近300米，住宅高度为160米，主力面积在200平方米左右；融汇江山为4幢24层的住宅，主力户型在180平方米左右。“建高层，则能在有限的地块中保证开发产品的数量以及利润点。”这位开发商称，“而之所以能开发大户型，是这些地块拿地时间较早，不受国家70-90政策的影响，开发商可以自行设计产品类型。”正是这一大因素为开发商打造豪宅奠定了基础。
挑战
　　与别墅客群之争

　　虽然这些豪宅的开发“声势浩大”，但它们的压力也同样不小。记者观察到，虽然这些豪宅即将对外公开，但部分豪宅距离正式推盘仍有待时日，这一切亦都因开发商延长蓄客期，以便观察市场的反应，及时调整战略。

　　“市场上，这些豪宅的面市，最大的挑战便是客群之争，相互之间的，以及与别墅的争夺”，这将是开发商面临的最大问题之一。正祥集团执行总裁江映辉称，这些高层项目与别墅均属豪宅，总价相当，它们的客户群体是有重叠的，都是针对金字塔尖的客户群，双方的博弈将会显而易见。

　　杨臻称，高端客户群选择产品的心态微妙，对于能消费得起200万元总价的客户群来说，他们的选择层面会很多，可以选择别墅，也可以在各平层大宅中选择，只要消费者心中稍有些许变化，都将极大影响他们的选择。

　　虽然对于豪宅的置业者而言，大多为多次置业者，但他的重复购买能力有多强？对于豪宅市场的刚性需求，到底有多大，也很难有一量化的标准。对于市场接受能力，相信很多开发商都在心中打个问号，江映辉称，一切只有等待市场检验。

　　综合实力的考量

　　毕竟与普通住宅的开发不同，豪宅的开发非常考量一个开发商的综合实力。尤其是在当下的市场环境下，观望情绪尚未消失，豪宅的购买者同样不急于出手，开发商如何在顶住市场压力的同时，发挥自己的豪宅开发水平，是面临的最大课题。

　　豪宅是为少数人打造的产品，这部分人群见多识广、诉求丰富，如何能用前瞻性的眼光说服他们，这考验开发商的深度；豪宅产品，需要精细的服务、到位的管理，这考验开发商管理团队的素养和企业管理能力；能否找准客户群，并成功出售，这考验开发商的品牌实力以及选择营销队伍的眼力；当然，豪宅销售速度如何，开发周期多长，最大限度考验开发商的资金实力。

　　最后一点，极为关键。一业内人士分析，豪宅因为总价高，购买者也较为慎重，销售速度不能与普通住宅相比，大多数开发商都做好长期准备。据这位业内人士透露，豪宅购买者选择按揭贷款的为数不少，但今年银行对二套住宅的贷款审批极为严格，尤其是对于贷款额超过200万元以上的贷款审批更加细致，审批时间是以往的两倍，一旦发现贷款方不是首套购房，就会提高首付比例以及贷款利率，同时如发现贷款方有不良信贷行为，银行会选择一刀断的行为不予贷款，退件率据称超过20%。这就意味着，开发商面临两种困境，一是银行回款放慢，资金压力变大，二是一旦客户贷款无法申请成功，则有流失客户的可能。
　影响利好?谨慎有加?
　　豪宅的集中上市，到底对福州楼市有多大的撼动呢？据记者了解，不少业内人士称对这些项目产生的影响并不好把握，但可以明确直接影响有两点。

　　三盛地产营销总监琚星海称，这些豪宅的推出，一旦去化量较快，肯定会对楼市产生利好，它可以极大增强现有楼盘开发商的信心，楼市的观望情绪也会有所减轻；对豪宅周边的项目，亦会起到一定的带动作用。可以肯定的是，这些豪宅的销售，会在短时间内拉高楼市的均价。但如果，这些豪宅项目销售并不乐观，则会让楼市继续陷入观望情绪，对于后市的开发，不少开发商则会更加谨慎行事。

　　杨臻称，从另一角度来看，豪宅的推出，加剧了市场的住宅产品的两极分化，形成较为鲜明的对比。对于中端产品来说，则面临着严峻的市场考验。

　　□提醒

　　豪宅仍需市场细分

　　“虽然豪宅面对的是金字塔尖的客户，但仍面临着营销中的市场细分课题”，杨臻称，豪宅与豪宅之间仍有不同，客户与客户之间亦有不同。

　　与以往热销的楼市不同，营销已进入了一个更新的层次———精细营销的时代。现在的开发，应该是先寻找客户群，再为客户群量身定做产品。目前，市场上一些较为聪明的开发商，在售楼的同时，亦会根据客户群调整产品，例如追加景观、增加高科技投入、物业服务更细致等。

　　营销需要整合的概念，现在已经不是一个点就能打动客户的时代，琚星海称，营销除了研究客户群外，还要进行多方面的公关活动，让楼盘进入一个良性销售状态。

　　(姚志梅)