主推更名炒房“好处”多

　　究竟何为“更名”？早在2005年，福州房地产市场学者王剑超便在调研过程中探明了“更名交易”的具体操作流程。

　　“更名”的交易双方以“购房者退房”为由，先向福州市房地产交易登记中心注销已备案的《商品房预售合同》，收取差价卖给第三人后，再以原价重复进行商品房预售合同登记。这种方式逃避了转让差价所产生的个人所得税等相关税收，由房地产代理商(包销商)、房产中介、炒房客等“合谋”进行利益分配。据业内人士透露，2006年初，通过更名进行的期房交易占整个二手房市场交易量的20%以上。

　　除了投资客为了投机获益而热衷于“更名”炒房，不少购房者也乐于购买“内部转让”与“更名”的房产。究其原因，“期房转让可以让购房者逃避不少税费！”在采访中，福州一房地产企业的营销人员道出原委。

　　“虽然按照市场行情，通过内部更名购房的买卖双方必须向房地产企业缴纳一笔通常为3万元左右的更名费，可与二手房正规交易所需要的税费相比，购房者还是得了不少“实惠”。因为证照齐全的二手房上市交易，购房者需要缴纳一笔不菲的契税、印花税等赋税，而在领取产权证明5年以内的房产，还必须缴纳占申报价格5.5%的营业税。一套申报价格60万元的房产，其需要缴纳的赋税将达到5万元左右。

　　不少中介企业负责人也承认，与已经获得产权证明的正规二手房相比，“更名”期房更受购房者欢迎，这也是中介企业前几年的主推业务。

　　政策虽严，更名交易仍屡禁不止

　　对于此次出台的商品住宅预售合同登记管理新规，楼市观察人士纷纷表示赞许，“这大大增加了炒房者的投机成本，有望降低商品房在市场上的流通次数，增加房产持有时间，有效减少住宅产品短期投资行为。”

　　研究“更名”交易现象多年的王剑超也指出：“严控期房销售，使以房产作为投资渠道的投资者行动更为谨慎，让以往疯狂的投资行为回归理性。此举有望挤干房地产市场的投资泡沫。”

　　事实上，打击“内部更名”这并非头一遭。早在2005年7月颁布的房产调控纲领性文件“国八条”中，就曾经明确规定“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”；2006年3月，福州市房地产交易登记中心出人意料地暂停办理所有预售商品房的合同注销与变更；2006年5月，福州市房地产管理局、福州市房地产交易登记中心联合发出《关于进一步加强商品住宅预售合同注销登记管理的通知》，明确规定，从5月8日起，商品住宅项目未办理产权预先登记的，不予办理商品住宅预售合同注销登记手续，只有5种情况例外。此次，相关部门更是将允许变更、注销的5种情况酌情删减为3种。这些政令的出台是否起到了调控效果？

　　“在2006年3月突然叫停期房更名交易后，事先对此毫无察觉的福州中介企业有近千套‘内部更名’房产被交易中心暂停交易。不少中介企业元气大伤，很多小中介甚至因此倒闭。”一位不愿意透露姓名的中介企业负责人谈起一年前的往事还颇为神伤：“现在管得更紧了，恐怕福州又有很多中介企业面临灭顶之灾。”

　　然而，如此三令五申之下，“更名”转让的不法行为似乎并未销声匿迹。

　　10月下旬，在西二环路福州市房地产交易登记中心附近某家中介门店内，经纪人将一套处于期房状态、尚未办理产权登记的房产信息张贴在广告栏上。当记者质疑其项目尚未获得有效的产权证明，能否上市交易时，其信誓旦旦地保证：房价款已经包含了“更名费”，肯定可以做更名手续。

　　当记者进一步咨询“更名”费用多少、具体流程如何时，该经纪人却顾左右而言它。

　　10月29日，记者在本土多家知名房产交易网站上，均能找到不少尚未办理产权证明、处于期房状态的项目正在出售。中庚·书香大第、金辉·莱茵城、金山好景城、中庚·财富天下等项目的期房都能够在各二手房交易网站上找到。网站经纪人也向记者保证：“可以轻松更名。”

　　对此，有经纪人透露，并不是所有的期房项目都能办理“更名”手续。有些项目在没有获得产权证明前无法进行过户交易，只能通过公证处办理公证交易。此外，还有部分项目可能涉嫌开发商内部炒房。

　　房企与员工利用“秘密通道”联手炒房

　　王剑超指出，封堵“更名”炒房通道，确实有助于福州楼市健康发展，然而第二条更为隐秘的炒房通道却渐渐浮出水面。

　　据王剑超介绍，炒房的第二条“秘密通道”指房地产企业内部销售人员自行或者是配合中介企业进行“内部认购”。内部工作人员只需要缴纳数万元不等的“内部认购金”，即可以进行预订。其后，销售人员或中介企业把价格提高再对外出售。整个炒房流程不需要签署正式的购房合同书，也不需要通过交易登记中心进行登记备案，极易形成多次转手的情况，而且监管部门与行政部门难以介入。

　　“这项新规执行起来，主要难点在于如何管住房地产开发企业。只有从源头上堵住了漏洞，才能保证福州楼市的健康发展。”有业内人士这样表示。

　　然而，福州的房地产开发企业似乎并不配合。售楼部的可售房源刚刚卖完，二手市场上就已经“频现芳踪”，如福州的时代春秋、武夷国际城、北尚等楼盘都曾经遭遇过这种尴尬，这多是内部工作人员上演“内部更名”的把戏所致。据说，2006年时，福州楼市中曾出现一套期房在短短两个月内被房地产企业工作人员转手交易六次的“奇事”。

　　一些房企工作人员虽然没有直接参与“更名”炒房，可对这种非法行径睁一只眼闭一只眼。甚至还有部分房地产企业乐于坐收渔利，向寻求“更名”转让的交易双方收取一定的更名手续费或劳务费。

　　有熟悉行业“潜规则”的律师表示：这种“可更名期房”，其实只是炒房号的一种方式，在收取“手续费”的利益驱使下，一些开发商也参与其中，这必然会扰乱正常的房地产交易秩序。

　　如何约束房地产企业工作人员这种隐秘的炒房行为？“相关法规尚难涉及，只能看企业的自身的管理水平和经营理念了。”不少业内人士表示。