土地市场进入战国时代 地价分化将带来房价分化

　　上周五，经过33轮竞价，金都房产和香港九龙仓集团联手11.41亿元拿下位于杭州转塘镇的43号宅地，楼面价约为10004元/平方米，一举突破万元。而就在2天前，金都房产以9688元/平方米的楼面价拿走转塘的37号宅地。

　　在43号和37号地块出让前，转塘在售楼盘不多，地块以南的西房·云溪香山多层公寓的售价为7000~8000元/平方米。两年前拿到地的红石房产的新帝·朗郡项目紧挨着这四块地，当时的土地价不到5000元/平方米。

　　杭州土地市场的高价地块近来是越来越多了，如金都和九龙仓拿的这两块地，雅戈尔拿的浙江工商大学地块，还有中天竞得的三墩地块。这些高价地块会带动区域地价的整体上升吗？

　　高价地块是个案现象

　　今年以来，随着一些大面积宅地的集中推出，土地市场进入群雄纷争的战国时代，外来地产大鳄和本地品牌公司竞相大手笔拿地，创造了楼面地价的一个个新纪录。

　　归结一下，这些高价地块都有些共同特征：面积大，景观资源丰富。如中天所拿的三墩24、25号地块与铭雅苑邻近，总面积有345.5亩，项目内金家汇河、章家桥河、池华港三条自然水系汇聚于此，沿河道两侧各规划约15米宽绿化带，北侧为规划总面积达1.5万平方米的城市公园，自然环境优越。又如金都所拿的转塘四地块，总面积也达到350亩左右。其中两块地自然环境优越，紧邻西湖高尔夫球场和美院象山校区。

　　这些地块的高价成交，是意味着该区域地价的普遍飙升，还是这些高价地块仅代表个例？红石房产副总经理祁国英认为，转塘37号和43号宅地能部分看到高尔夫球场，这两块宅地地理位置的独特性是不能与转塘普通宅地相提并论的。

　　某房产公司前期部负责人认为，近日，这些高价地块创出的高价和上市公司股市资金的流入也有很大关系，上市公司股市获利后急于在杭州楼市完成新一轮的战略布局。如宁波雅戈尔置业近来频频参与竞价高价地块，除拿下浙江工商大学地块外，在转塘宅地的竞争上也是在最后时刻放手。另外，像中天拍下的三墩24、25号地块，中天拿地后将60%的股权转给来自深圳的房产大鳄金地，而金地随后又拿下三墩约200亩的41号地块，这和金地在股市完成增发计划，手头资金充裕也不无关系。

　　而近日三墩地价的回落也说明了高价地块还是个案现象。如金地再次摘得的41号地块楼面地价为5245元/平方米，杭州中海房地产有限公司竞得的42号地块楼面地价约5385元/平方米。两块地总面积达到274.83亩。这和之前所拍出的7750元/平方米的楼面价相比，回落较明显。

　　地价分化将带来房价分化

　　一位近日摘得高价地块的公司老总意味深长地说：房地产的明天就是今天创造的。现在的地价分化可能带来的就是明天房价的分化。

　　如何消化高价地块的高成本？开发者众口一词的说法是提高项目的产品品质。金地集团上海公司总经理赵汉忠(赵汉忠博客,赵汉忠新闻,赵汉忠说吧)说，他们将不惜成本地将这一项目打造成三墩的标志性楼盘。也就是说，这个项目的房价具有较强的可塑性，将成为三墩首个万元楼盘。而金都所拿的转塘地块据悉将在一年内动工。该项目的售价，从目前看，开发者的心理底线在15000元/平方米左右。

　　业内人士认为，高价地块的未来售价都是高于区域平均房价一大截的，它们的售价对于周边楼盘没有参照意义。且不管这样的房价将来有没有市场承受力，但随着这些高价地块的“出笼”，未来杭州楼市价格分化的景象我们仿佛已经看到了。

　　从上海、广州等成熟楼市看，房价已从按区域定价到按楼盘定价转移。高品质楼盘和周边楼盘的价格差距每平方米低则几千元，多则上万元。像位于陆家嘴的高层公寓盛大金磐，售价达到4万～5万/平方米，而相近位置的其他楼盘售价不过3万元/平方米。同样，绿城房产在浦东开发的高档楼盘上海绿城，售价已达2万元/平方米，而周边楼盘售价不过1.3万～1.4万元／平方米。

　　而景观在房价中所占的因素也不小，像高尔夫物业的房价就是周边房价的几倍。据绿城房产企业发展部主管刘慧介绍，在深圳的著名高尔夫球场观澜湖高尔夫球场，完全看得到球场的物业就算品质一般，售价也在5万元／平方米以上。相关资料显示，在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。