岛外崛起 改变楼市供应格局 

    随着连接岛内岛外交通设施的完善，岛外楼市也走上坦途。
    园博园已粗具规模，集美的地产也更备受关注。
    高标准的交通网是岛外地产的一大优势。
    岛外楼市一直是近两年的热点，2007年上半年，岛外楼市仍然延续了积极的发展态势，并成为土地供应的热点区域。由于土地供应决定了未来的楼市供应，岛外楼市必将成为厦门楼市的重点区域。

    土地供应
    岛外树立新风向
    土地供应岛外占六成

    近年来，厦门土地市场供应重心向岛外转移。根据对厦门市供应土地数量的分布统计，岛外土地供应数量占全市的比例大幅增加。2006年上半年，岛外供应土地数量占全市的56%；下半年岛外土地供应比例提升至79%。今年上半年岛外土地市场延续了去年下半年的火热，岛外供应的土地数量占全市比重的78%。

    从出让总建面积所占比例统计来看，岛外出让土地总建面积占全市出让总量的比例由去年下半年的74%下降到61%，与去年上半年的63%相当，出现这一现象的主要原因是今年上半年五缘湾与观音山两块规模较大的土地供应。

    总体而言，全市土地供应以岛外为主，岛内土地供应相对较为有限。

    楼面地价屡创新高

    近期，厦门市拍卖的土地楼面价格屡创新高。从2006年上半年到2007年上半年，厦门市平均土地楼面价格从3039元/平方米上涨到5583元/平方米，同比涨幅为83.7%。而同期岛外土地平均楼面价格则从2145元/平方米上涨到4895元/平方米，上涨2750元/平方米，同比上涨128%。值得关注的是，今年以来岛外各区的土地楼面价格屡创新高。

    今年4月8日的土地拍卖会上，位于集美大桥以北、滨海大道西北侧的J2007G01地块依靠沿海第一排及与岛内一桥之隔的优势，拍出了7000元/平方米的楼面价格，创集美乃至岛外土地价格新高；同一天拍卖的杏林
J2007P01地块则以6066元/平方米的楼面价格成交，刷新杏林土地拍卖楼面价格的最高记录，同期地块周边的在售住宅项目销售价格不超过6000元/平方米；同安的T2007G01地块楼面价格也超过4000元/平方米，同期地块周边商品住宅销售价格也在4000－5000元/平方米之间。

    2007年4月8日，14家开发商参与翔安2007XG01地块的竞拍，最后厦门汇景房地产有限公司以3736元/平方米的楼面价格摘得该地块，而在2006年翔安两地块分别以1171元/平方米、1150元/平方米的楼面价格成交，翔安地产楼面价格上涨速度同比超过200%。

    商品住宅供应
    总量品质双提升
    总量增加 比例下降

    从供给总量来看，今年上半年岛外商品住宅供给总量为86.36万平方米，较去年上半年的70.46万平方米增加15.9万平方米，同比增加22.56%。
    但从岛外商品住宅供应量占全市比重来看，岛外商品住宅供应量占全市的比重从去年上半年的52%降到今年上半年的42%。比重下降的主要原因是同安今年上半年商品住宅供给量基本空白，市场供应出现空档期。

    两区突增 两区减少

    虽然2006年上半年到2007年上半年岛外商品住宅供应量同比增长23%，但岛外各区商品住宅供应量相差较大，海沧区、集美区商品住宅供应量大幅增加，而同安区商品住宅供应量仅1.26万平方米，翔安区则基本没有供应商品住宅。

    在“未来海岸系·天籁、天成、天御、蓝水郡”，“海晟·维多利亚”“海岸1号”等大盘项目的集中放量拉动下，海沧区商品住宅供应量大幅增长，海沧区商品住宅供应量从2006年上半年的29.6万平方米增加到今年上半年的62.2万平方米，同比增幅高达110%。

    而在“悦美·筼筜”、“祥发·荣寓杰座”、“金海湾”、“杏福园”等项目的拉动下，集美区商品住宅供应量也大幅增长。同期商品住宅供应量从13.91万平方米增加到22.93万平方米，同比增加9.02万平方米，同比增幅为65%。

    与海沧、集美供应量大幅增加截然相反，受工程进度及市场消化存量房等因素的综合影响，同安区上半年商品住宅供应量大幅减少，从去年上半年的26.95万平方米减少到今年上半年的1.26万平方米。

    景观人文 品质提升

    在岛内豪宅争相面世的时候，岛外楼盘同样不甘落后，上演着一场又一场的品质之争，品质楼盘已经成为购房者争相追逐的目标，也是岛外房地产市场发展的一个里程碑。

    拥有鹭江道城市景观、海景、岛屿等多层优质景观资源的海沧大道沿线项目抒写着岛外品质豪宅的篇章，“海晟·维多利亚”、“海岸1号”等项目成为岛外海景豪宅的优秀典范，“加州海岸·水印象”则依靠未来湖的优美景观资源打造湖景名宅。岛外地产不再只是满足初次置业的需求，正走在高端产品的发展道路上。

    除了拥有先天的景观资源，随着岛外房地产市场的成熟发展，市场竞争的加剧，开发企业纷纷使出浑身解数，不断提高产品自身的竞争力，聘请“夏威夷贝尔高林”、“美国易道”、“澳大利亚柏涛”等知名企业，在建筑设计、园林景观、社区配套等方面提升品质，并不惜重金引进优质配套资源服务项目，如双十中学、北师大附属学校、厦门一中集美分校等，都成为岛外项目主打的名校配套牌。

    商品住宅销售
    活动多多 销售增长
    活动营销推动市场

    活动营销成为岛外多数项目所采用的重要推广手法，上半年不仅有“海晟·维多利亚”的“蓝调爵士·海上音乐会”、“未来海岸五·一狂欢节”，还有“大学康城”的“万人啤酒烧烤节”、“海岸1号”的世界海岸城市风情游、“星海湾”的马拉松摄影大赛等等，另外，五一期间厦门房地产联合网组织的2000人看房直通车更是折射了岛外市场对购房者的巨大吸引力。
    虽然今年上半年岛外供应比例有所下降，但因其供给总量增加，今年上半年岛外商品住宅销售量从52.91万平方米增长到64.23万平方米，同比增长21%，岛外商品住宅销售量占全市的比重也从40%提高到43%。

    市场供量充足

    根据对2006年上半年到今年上半年岛外商品住宅供应量与销售量的统计，岛外商品住宅市场整体销售较为良好。值得一提的是，今年上半年岛外商品住宅供应量为86.36万平方米，而销售量为64.23万平方米，供应量超过销售量20万平方米以上。除了个别项目销售遇到一定抗性外，个别项目在6月中下旬取得预售许可证计入市场供给，但受签约速度相对滞后影响而未计入市场销量，从而影响了市场的供需平衡。总体而言岛外市场良性发展，供需基本平衡。

    数据显示，今年上半年海沧区商品住宅供给量超过需求量20万平方米，市场呈现供过于求的态势。但从“未来海岸系·蓝水郡、天籁、天成”、“海晟维多利亚”等多数项目销售情况看，海沧市场整体销售状况良好。值得一提的是“海晟·维多利亚”逆势而上，于6月28日开盘，客户购房踊跃，现场客户近3000人，销售场面火爆，700多套商品房在当天下午2点全部售罄。

    集美区商品住宅销售量主要集中在杏林，整体销售率高。“祥发·荣寓杰座”开盘当天售罄；6月下旬，“悦美·筼筜”开盘，当天认购率超过九成。当然，也有个别项目在销售过程中遇到较大的抗性，市场去化速度缓慢。

    虽然今年上半年同安区商品住宅供应量严重不足，上半年总体供给量仅为1.26万平方米，但由于去年以来同安区商品住宅市场存在一定体量的存量房，今年上半年市场以销售存量房为主，总体销售量将近12万平方米，超过去年同期销售量。

    下半年预测
    供需两旺
    供给：同安翔安发力

    今年下半年，岛外商品住宅供应量集中上市，供应量将近150万平方米，是上半年岛外总体供给量的一倍左右。

    今年上半年供给空档的同安区，下半年商品住宅供应量将大幅增加，“大溪地”、“厦航·同城湾”、“凤凰城”、“芸溪居住公园三期”等项目集中放量，预计总体市场供应量将近80万平方米，且多数项目主要集中在同安东西溪两侧。

    一直被视为房地产市场空白区域的翔安区今年下半年将迎来区域市场的发展新篇章，在“美地雅登”、“锦绣翔安”两个大盘项目的推动下，该区域商品住宅供应量将打破上半年供应量为“零”的局面，预计总体供应量将达到20万平方米左右，值得市场期待！

    而在“乐活小镇”、“大学康城二期”、“悦美·筼筜”、“天鹅美苑”等项目的推动下，集美区下半年商品住宅供应量将达到为40万平方米左右。

    而受各种因素影响，下半年海沧区商品住宅供应量将有所减少，供应量约20万平方米，主要项目有“海晟·维多利亚”、“未来海岸系·天心岛”等。

    需求：岛外热情高涨

    由于岛内楼盘价格相对较高，加上岛外各项配套逐步完善，诸多利好消息大大增加了老百姓对岛外地产的认可，人们对岛外置业的心理接受度越来越高，必然对下半年的岛外商品住宅需求产生正面影响。

    从已开盘的几个项目看，下半年的开局比较完美，其中6月28日，海沧“海晟·维多利亚”盛大开盘，700多套房源当天销售一空。7月15日，“厦航·同城湾”开盘，共推出321套，也开盘当天全部售罄。

    从即将开盘的项目客户储备情况看，在下半年待推项目中，“乐活小镇”将于8－9月间开盘，计划推出900多套产品，短短1个多月时间积累了超过2000组的意向客户；“大学康城”近期来访的客户有1000多组；翔安“美地雅登”与“锦绣翔安”在半年时间共接待1.5万多组客户，客户对于项目的热情远远超出开发商的预期。

    由此看来，岛外商品住宅市场将保持旺盛需求，并有可能进一步推升岛外房价。