物业用房，全体业主共有 

　　典型案例：原物业拒交房，新物业只得向业主租房作为办公室 专家说法：物业服务用房属于业主，历史遗留问题应协商解决

“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，《物权法》第七十三条的这一规定明确了小区内的物业服务用房是属于全体业主的，不可由其他单位或个人私自处置。

　　近几年来，我市对物业服务用房的建设标准已纳入房地产建设规划审批的必备要件，要求开发商在报批设计方案时，必须拿出一块地（不计入地价）用于建设物业服务用房，其建筑面积计入业主公摊，属于全体业主共有。物业服务用房多作为物业管理人员和业主委员会的办公室，如果用于经营，其收益应归业主所有。但在我市住宅区物业管理条例实行前（1999年1月1日），对于物业服务用房并没有明确规定，那时建设的物业服务用房到底属于开发商还是业主，必须依实际情况而定。

　　●生活案例

　　物业公司租房办公

　　现在管理泰和花园的厦门绿色馨家园物业公司，竟是租用小区内业主房子办公，这是件怪事。

　　绿色馨家园物业公司的负责人赖先生说，他们公司从2003年7月进驻泰和花园，之前负责小区管理的缘合物业公司是有正常办公室的。可在缘合物业与小区业主所签订的物业合同期满后，却拒绝交出办公室，说办公室的产权是他们的。泰和花园业主委员会曾经几次向缘合物业讨要房子，但直到目前还没有结果。原来的物业办公室现在已经变成了一间盆景店。

　　于是绿色馨家园物业就只能租房了，每月要交1200元租金。当然，赖先生解释，租金得从小区业主们所交纳的管理费中扣除。

　　不过缘合物业公司负责处理此事的陆先生则说，泰和花园是大洋房地产公司在1997年开发的小区，当时并没有规划建设物业服务用房，也没有公摊给全体业主。缘合物业当年使用的办公室是用大洋房地产公司的车库改建的，物业合同到期退出小区后，车库就已归还大洋公司。由于目前泰和花园业委会正处于改选期间，小区物业服务用房一事暂时搁置。

　　●部门看法

　　物业服务用房所有权归业主

　　采访中记者了解到，泰和花园的这种情况具有一定的普遍性。1999年1月1日颁布实行的《厦门市住宅区物业管理条例》规定，开发建筑单位应向业主委员会移交已分摊计费到户的用于公共服务的物业管理用房，物业管理用房面积为住宅区总建筑面积的千份之二，最低使用面积为30平方米，最多使用面积为200平方米，其所有权属全体业主共同所有。不要说1999年以前盖的房子不一定有专门设置物业服务用房，就是1999年1月1日后建的房子，一些开发企业利用信息不对称，以物业服务用房没有公摊给业主为由，更替物业时据为己有。市建设与管理局房地产开发与物业管理处副处长邱永聪告诉记者，遇到这种情况，小区业主委员会可以到国土房产或规划部门调阅当年开发商的报批方案，从中就可以看出当时有没有规划建设物业服务用房以及建设的面积有多大。如果的确是开发商强占了本该属于全体业主的物业服务用房，业委会可起诉至法院要求开发商归还。

　　不过现实中也有一种例外。邱永聪说有的开发企业为了更好的服务业主，所规划修建的物业服务用房有时面积超过200平方米，来供小区前期物业公司（多为开发商自身物业企业）使用，且多出的面积由开发企业出钱建设。这时一旦开发商自己的物业公司撤出小区后，就没有义务把多出的面积转交给新的物业公司，也就是说多出部分的产权还是属于开发商。

　　邱永聪认为，随着住房制度的改革，越来越多的城镇居民拥有自己的住房，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。新《物权法》从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。 《物权法》在物业管理方面的规定与此前物业管理条例的规定基本一致，但作为上位法，《物权法》通过法律途径将物业管理明确下来，具有更高的法律效力，是对物业管理的一个强调，更能保证物业管理的规范和健康发展，进一步推进和谐社区的建设。

　　●专家说法

　　历史遗留问题由业主大会解决

　　在厦门市物业管理协会副秘书长林昆明看来，泰和花园物业服务用房之争属于历史遗留问题。他说，泰和花园是1997年建造的，而《厦门市住宅区物业管理条例》是1999年1月1日开始实行的，他建议泰和花园小区应该召开业主大会，共同商讨解决。

　　至于《物权法》关于物业服务用房的相关规定，林昆明认为，从内容上来说，这与物业管理条例没有任何出入，只是在法律效力上有所加强。

　　●律师观点

　　物业用房应由业委会协商

　　福建凌一律师事务所的林志铭律师多次受理有关物业之争的案件。他说，由于泰和花园是早期建设的小区，如果当时确实没有规划公摊的物业服务用房，则只能由业委会内部协商，看能不能给新进入的物业无偿提供办公场所。

  对于现在的《物权法》与过去的物业管理条例，关于物业服务用房的规定两者并没有出入，是贯通一致的。 另外，从效力层面上讲，《物权法》更进了一步，使业主的权益得到法律上的落实，将给普通老百姓带来实实在在的好处。

　　●预告：《物权法》与市民生活，下期将关注“住宅小区可由谁管理”话题，敬请读者留意。

　　物业服务用房，所有权属于全体业主。